Новогодний "подарок"

"Дачная амнистия"?!
Вы думаете, что «дачная амнистия» была продлена до 1 марта 2018 года?
"Дачной амнистии" уже нет! Вот такой новогодний «фокус»!

С 1 января 2017 года о «дачной амнистии» можно не вспоминать. Фактически ее уже нет. 

Да этого времени можно было поставить дачный, садовый дом, гараж, баню на кадастровый учёт, заполнив декларацию, и зарегистрировать на него право собственности предварительно оплатив 350 рублей и все.  
А с 1 января нужно будет делать технический план, что влечет за собой трату от 10-30 тысяч рублей. Много беготни и потерянного времени. Нужно будет искать кадастровых инженеров, или обратится в БТИ. Они должны будут сделать съемку дома, потом вычислить координаты здания, сделать технический план без ошибок. Только потом можно идти в МФЦ для постановки на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности за 350 рублей.

"Дачная амнистия. Сворачивание."
Вопрос сворачивания «Дачной амнистии» довольно широко освещался в юридическом сообществе, в том числе и на этом ресурсе. Поэтому постараюсь написать не столько о том, что и как  произошло, сколько о том, зачем, почему, и как дальше жить. И, в отдельной заметке, о крайне спорной позиции Минэкономразвития – распространении на жилые дома на дачных участках правового режима ИЖС.
Вообще ситуация с «Дачной амнистией» довольно характерно отражает одну из порочных схем современного российского законодательного регулирования. Ту, когда законодатель изначально устанавливает весьма жесткие и сложные для выполнения общие правила, затем же начинает вводить различные льготные режимы для отдельных категорий субъектов. И в этом изначально благом начинании доходит до противоположной крайности – создает  режимы не просто льготные, но и вообще выведенные из-под эффективного государственного контроля.
При этом часто льготы вводятся весьма специфическим образом – не путем отмены обременительной для граждан или бизнеса нормы, а путём запрета чиновникам контролировать её исполнение, при том что сама норма продолжает действовать.
Самый яркий пример – ограничение проверок бизнеса вместо корректировки массы устаревших и взаимно противоречивых ном, которым этот бизнес всё ещё должен соответствовать
Далее, рано или поздно, маятник имеет свойство качаться в обратную сторону.
В случае с «Дачной амнистией», данная акция, некогда позиционировавшаяся как разовая, продлена, в очередной раз, до 2018 года. Вероятно, будет продлена и далее. 
Только вот действие ряда наиболее значимых её составляющих, касающихся объектов капитального строительства, либо уже прекратилось, либо прекратится с нового 2017 года. То есть в этой части «Амнистию» можно считать фактически свернутой
1. О необходимости разрешения на строительство для объектов ИЖС.
В период действия «Амнистии» объекты ИЖС не нужно вводить в эксплуатацию, разрешение на строительство для государственной регистрации права на них также не требуется.  Но проблема получения  для объектов ИЖС разрешения на строительство стала актуальной в связи с необходимость постановки таких объектов на кадастровый учет.
Так до конца 2018  г. при регистрации права собственности на вновь построенные объекты ИЖС не требуется разрешение на ввод в эксплуатацию, права на такие объекты регистрируются только на основании правоустанавливающего документа на земельный участок. Более того, ч. 5 ст. 25.3. Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещает регистратору истребовать дополнительные документы и прямо упоминает среди запрещенных к истребованию разрешение на строительство объекта ИЖС.
Однако при этом для регистрации прав на объект недвижимости в ЕГРП его кадастровый учет обязателен. Исключений для ИЖС нет. Есть (до конца 2016 г.) исключения для садово-дачных объектов и иных, для которых не требуется разрешение на строительство (п. 9 ст. 25 Закона о кадастре).
При этом обязательным документом для кадастрового учета является разрешение на строительство.
Так с 1 января 2017 г., согласно ч. 7 ст. 75 новому  Закону о регистрации недвижимости (от 13.07.2015 N 218-ФЗ), установлено, что в период действия «Амнистии»  основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок.
При этом тот же пункт прямо указывает, что сведения об объекте индивидуального жилищного строительства,  указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной п. 11 ст. 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).
Также согласно ч. 11 ст. 24 нового Закона о регистрации недвижимости, если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на строительство и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации.
Аналогично и сейчас, с 3 июля 2016 г., согласно  ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре (в ред. Федерального   закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ:
«Сведения о здании - объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство, проектной документации таких объектов недвижимости при ее наличии либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации».
То есть для целей подготовки технического плана декларация может заменить разрешение на строительство только в  случае, если такое разрешение не требуется по закону.
Теперь самое время вспомнить, что необходимость получения разрешения на строительство объектов ИЖС есть и никто ее с даты вступления в силу Градостроительного кодекса в 2004 г. по настоящий момент не отменял. 
Так в силу ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» не требуется разрешение на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС. Касательно разрешения на строительство аналогичной нормы нет.
В письме от 09.09.2016 N Д23и-4285 Минэкономразвития подтвердило, что с момента внесения вышеупомянутых изменений в Закон о кадастре отсутствие разрешения на строительство является для отказа в кадастровом учете. Во всяком случае в отношении объектов, которые возведены в период действия Градостроительного кодекса и не могут претендовать на статус ранее учтенных.<
Отдельно в данном Письме рассмотрены различные ситуации с ранее созданными объектами.
То есть существует несколько абсурдная ситуация, когда разрешение на строительство объекта ИЖС в силу закона обязательно, только вот требовать его при регистрации права в силу другого закона строго запрещено и вводить объект в эксплуатацию не нужно.
А тот факт, что разрешение на строительство можно запрашивать только кадастровому инженеру при подготовке техплана фактически означает, что функция проверки соответствия построенного объекта указанным в разрешении параметрам возложена на кадастрового инженера.
Таким образом, вопрос о необходимости разрешения на строительство, во всяком случае в отношении вновь возводимых объектов ИЖС можно считать закрытым.
При этом ранее Закон о кадастре хотя прямо и не запрещал требовать разрешение на строительство, но вопрос ребром также не ставил, фактически существовала возможность поставить объект ИЖС на кадастровый учет по декларации.  Соответственно, сейчас имеется значительный массив объектов, которые зарегистрированы без разрешения на строительство, хотя оно на момент их создания являлось обязательным.   На практике это  трактовалось так, что декларация является достаточным документом для составления техплана и дальнейшего кадастрового учета.
В результате, у законодателя, который руководствовался благим стремлением оградить граждан от лишней бюрократии (и уполномоченные органы от лишней работы) получилось «как всегда». Фактически граждан спровоцировали на массовые нарушения закона, последствия которых могут проявиться спустя значительное время.
2. О необходимости технического плана для объектов на садовых и дачных участках.
Статья 14 нового Закона о регистрации недвижимости не допускает регистрацию прав на объекты капитального строительства без их кадастрового учета. При этом одним из обязательных документов для кадастрового учета для них является технический план. Исключений для объектов на садовых и дачных участках не установлено.
Соответственно для всех объектов капитального строительства на садовых и дачных участках потребуется подготовка технического плана. В этом случае, в отличие от объектов ИЖС, разрешение на строительство не требуется, достаточно декларации. Однако, по мнению Минэкономразвития, при возведении на дачном участке жилого дома на него распространяется режим объекта ИЖС и тогда разрешение на строительство уже требуется.
3. Последствия фактической отмены «Дачной амнистии» в отношении объектов капитального строительства.
В случае с объектами на дачных участках, по крайней мере регистрируемыми как жилые строения, правообладателей ждут в первую очередь, дополнительные расходы. Которые будут значительными, по сравнению со стоимостью объекта, только для объектов «сверхбюждетного» класса в регионах.
Однако могут быть и проблемы и нефинансового характера, если объект противоречит градостроительному регламенту, положениям нормативной документации и т.д. Для кадастрового инженера умолчание о подобных характеристиках объекта представляется определенным риском.
В случае же с ИЖС изменения носят принципиальный характер, полностью исключая возможность регистрации вновь возводимых  объектов ИЖС без разрешения на строительство.
При этом основную сложность представляет получение не собственно разрешения на строительство, соответственно без получения ГПЗУ участка. 
Так для получения разрешения на объект ИЖС при  оформленных правах на землю достаточно ГПЗУ и схемы планировочной организации участка,  проектная документация может не разрабатываться.
Аналогично, получать ГПЗУ придется и тем, кто планирует регистрировать объект на дачном участке как жилой дом.
Соответственно, можно было бы сказать, что сворачивание «Дачной амнистии» не слишком осложнит жизнь застройщикам. Можно было бы, если бы во всех муниципалитетах всех субъектов процедуры выдачи ГПЗУ и разрешения на строительство работали так, как должны. Ведь при наличии добросовестно подготовленных  правила землепользования и застройки, и отсутствии злоупотреблений со стороны чиновника ГПЗУ фактически является выпиской из таких правил, а вариантов законного отказа в выдаче разрешения на объект ИЖС при надлежаще оформленном ГПЗУ не много.
Вопрос за правоприменением.
Что же касается режимов для дачных и садовых участков то, в нынешних условиях разделение на участки ИЖС с одной стороны, и садовые и дачные участки с другой само по себе представляется несколько искусственным. И данный вопрос, как и многие другие вопросы в области садовых и дачных земель, должен решаться путем корректировки законодательства, а не на уровне писем.  Как один их вариантов – можно вообще отказаться от выделения дачных участков в населённых пунктах, заменив их включением в ПЗЗ разных типов зон ИЖС, в том числе с ограниченными параметрами по плотности и высотности застройки.
При этом  существовавший ранее режим «дачной амнистии» особенно в отношении объектов ИЖС успел породить достаточно проблем.  В первую очередь - создано большое количество объектов, зарегистрированных в ЕГРП, но построенных без разрешения на строительство или с серьезными отклонениями от параметров, указанных в разрешении. Формально указанные объекты являются самовольными, поскольку у них отсутствует разрешение на строительство (или построено не то, на что выдано разрешение).
При этом государственная регистрация не препятствует признанию объекта самовольной постройкой. То есть  государственная регистрация прав  в отношении объектов ИЖС не дает практически никаких гарантий  законного введения объекта в гражданский оборот, что, соответственно, мешает стабильности этого оборота.
Соответственно, с одной стороны, под видом объекта ИЖС может скрываться целый многоквартирный дом, общежитие, турбаза и т.д. Или он может оказаться в охранной или иной зоне, где ему объективно не место. Ведь если нет разрешения на строительство, то и градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) скорее всего тоже нет. С другой стороны, подавляющее большинство объектов ИЖС таким зловредными свойствами не отличаются. Однако собственник земельного участка может сам не знать об ограничениях на строительство, поскольку выявить охранные и прочие зоны с особыми условиями использования задача часто нетривиальная даже для специалиста.
Всё перечисленное позволяет сделать вывод, что ограничение «дачной амнистии» в отношении объектов капитального строительства является вполне обоснованным. Но очень много в новых условиях зависит от правоприменения в конкретных муниципалитетах.
Андрей Соколов 08.12.2016 
Источник: https://zakon.ru/blog/2016/12/8/dachnaya_amnistiya_svorachivanie