Разъяснения МинЭко по оформлению земли общего пользования и домов в СНТ:

Письмо от 08.08.2019 № Д23и-26935
Письмо от 13.08.2019 № 26559-ВА/Д23и

Министерство экономического развития РФ
Письмо от 08.08.2019 № Д23и-26935
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел Ваше обращение по вопросу применения положений части 16 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 217-ФЗ) и в рамках установленной компетенции сообщает.
Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. № 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Согласно представленной на рассмотрение Департамента недвижимости копии постановления главы Администрации земли общего пользования СНТ были переданы в коллективную совместную собственность граждан - членов данного садоводческого товарищества.
При этом следует отметить, что положения статей 8 и 66 Земельного кодекса РСФСР (от 25 апреля 1991 года), предусматривавшие возможность предоставления земель общего пользования садоводческих товариществ в коллективную совместную собственность граждан, были признаны недействующими на основании Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Аналогично в связи с данным Указом Президента Российской Федерации был признан недействующим Закон РСФСР «О земельной реформе», также предусматривавший предоставление земельных участков в садоводческих товариществах в коллективную собственность граждан.
В этой связи указанное постановление не в полной мере соответствует законодательству, которое действовало на момент его издания.
В соответствии с пунктом 2.1 статьи 123.13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом.
Частью 16 статьи 54 Закона № 217-ФЗ установлено, что право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (далее - территория ведения садоводства или огородничества), пропорционально площади этих участков.
Таким образом, в указанном случае право общей долевой собственности признается в силу закона, в связи с чем получение какого-либо согласия от указанных лиц не требуется. Кроме того, следует учитывать, что часть 3 статьи 25 Закона № 217-ФЗ, на которую Вы ссылаетесь в обращении, регулирует вопросы передачи в общую долевую собственность граждан имущества общего пользования, находящегося в собственности товарищества. Однако в данном случае земельный участок общего назначения на праве собственности товариществу как юридическому лицу не принадлежит.
Так, положения части 16 статьи 54 Закона № 217-ФЗ предусматривают возникновение права общей долевой собственности именно у граждан, являющихся собственниками садовых или огородных земельных участков. Однако при этом из приложенного уведомления о приостановлении государственной регистрации права следует, что СНТ обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности товарищества на земельный участок общего назначения, что Законом № 217-ФЗ не предусматривается.
По вопросу о порядке осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на такой земельный участок сообщаем, что соответствующий порядок установлен статьей 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).
Вместе с этим в части особенностей оформления права общей долевой собственности на земельный участок общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, находящийся в коллективной совместной собственности граждан, сообщаем.
Учитывая положения пункта 4 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации своей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общего назначения вправе обратиться собственник садового или огородного земельного участка, право которого возникло в силу положений части 16 статьи 54 Закона № 217-ФЗ, или его представитель при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При этом к заявлению прилагаются документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ (в том числе документ, подтверждающий возникновение права общей долевой собственности на земельный участок общего назначения, а также документ, содержащий сведения о размере долей).
При этом наличие права участника долевой собственности на земельный участок общего назначения, принимая во внимание условия возникновения права общей долевой собственности, установленные частью 16 статьи 54 Закона № 217- ФЗ, может быть подтверждено документом о праве собственности на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории садоводства или огородничества.
В части определения размера долей в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования товарищества необходимо отметить следующее.
В соответствии с положениями статей 16 и 17 Закона № 217-ФЗ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества, представляющее интересы членов товарищества и к компетенции которого отнесены все наиболее важные вопросы, прежде всего имущественного и финансового характера, включая вопросы создания и использования имущества общего пользования.
При этом граждане, осуществляющие ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества и голосовать по вопросам, определенным частью 6 статьи 5 Закона № 217-ФЗ, в том числе по вопросам о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования.
В связи с изложенным полагаем, что размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общего назначения может быть определен общим собранием членов товарищества с учетом требований, предусмотренных частью 16 статьи 54 Закона № 217-ФЗ.
В целях государственного кадастрового учета в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости (земельном участке общего назначения) в орган регистрации прав представляется одно заявление, подписанное всеми участниками общей долевой собственности либо их представителем, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (пункт 4 части 2, часть 4 статьи 15 Закона № 218-ФЗ), а также иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ (в том числе межевой план).
Директор Департамента недвижимости А.И. Бутовецкий

Министерство экономического развития РФ
Письмо от 13.08.2019 № 26559-ВА/Д23и

О государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства

Минэкономразвития России в связи с принятием Федерального закона от 2 августа 2019 г. № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты», вступившего в силу 2 августа 2019 г. (далее - Закон № 267-ФЗ), информирует.
Согласно изменениям, предусмотренным Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № Э40-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 340-Ф3), с 4 августа 2018 г. строительство жилых домов и садовых домов на садовых земельных участках осуществляется в уведомительном порядке, установленном статьей 51.1, частями 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс).
В соответствии с переходными положениями, установленными частями 1 и 7 статьи 16 Закона № 340-Ф3, допускалось:
применение со дня вступления в силу Закона № Э40-ФЗ (с 4 августа 2018 г.) указанных выше положений Градостроительного кодекса в части направления застройщиком соответствующих уведомлений в отношении жилых домов, садовых домов, строительство, реконструкция которых осуществляются на садовых земельных участках (то есть объект находится в процессе строительства, которое может закончиться после завершения переходного периода), с целью обеспечения последующих государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на такие объекты недвижимости в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции Закона № 340-Ф3 (далее - Закон № 218-ФЗ);
осуществление до 1 марта 2019 г. государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов. Технический план объекта капитального строительства в этом случае подготавливался на основании декларации, составленной правообладателем объекта недвижимости.
Законом № 267-ФЗ с целью обеспечения возможности оформления прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, статья 70 Закона № 218-ФЗ дополнена частями 12 и 13, согласно которым до 1 марта 2021 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на такие объекты на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. Таким образом, правоустанавливающий документ на садовый земельный участок для осуществления государственной регистрации прав на садовый или жилой дом на государственную регистрацию не предоставляется в случае, если право на такой земельный участок уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
В указанном случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ.
Однако установление такой законодательной возможности, как осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании технического плана, подготовленного в соответствии с декларацией, не свидетельствует о том, что не должны учитываться ограничения, установленные применительно к садовому земельному участку, в том числе ограничения, связанные с нахождением такого земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории (глава XIX Земельного кодекса Российской Федерации).
При этом объем правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении таких объектов в указанном в части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ случае определен в части 13 статьи 70 Закона № 218-ФЗ. В данном случае государственный регистратор прав не осуществляет проверку на предмет достоверности данных, указанных застройщиком в декларации об объекте недвижимости, или достоверности сведений, указанных кадастровым инженером в техническом плане, в том числе в части года завершения строительства, либо на предмет соответствия ограничениям, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).
Вместе с тем при наличии в ЕГРН сведений об ограничениях, указывающих на невозможность возведения на садовом земельном участке садового или жилого дома либо указывающих на ограничение параметров строительства таких объектов, несоответствие возведенных объектов таким ограничениям является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункты 7 и 22 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ) при условии, что такие ограничения были установлены на момент начала строительства указанных объектов.
В этой связи следует учитывать, что:
в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки;
согласно пункту 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях кадастровый инженер несет ответственность за внесение в технический план заведомо ложных сведений;
правообладатели земельных участков и (или) объектов капитального строительства вправе требовать возмещения убытков в связи с ограничениями их прав, установленными по причине нахождения данных объектов недвижимости в границах зон с особыми условиями использования территории (статьи 56, 57, 57.1 и 107 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 26 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЭ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
При приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на садовый или жилой дом в случаях, когда такое приостановление обусловлено несоответствием данных объектов ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территории, государственным регистраторам прав в уведомлениях о приостановлении также следует указывать сведения о зонах с особыми условиями использования территории, включая установленные ограничения, влекущие невозможность создания садовых или жилых домов, с характеристиками, приведенными в техническом плане, а также рекомендации для заявителя по обращению в органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявшие решения об установлении или изменении таких зон.
Обращаем внимание на то, что положения частей 12 и 13 статьи 70 Закона № 218-ФЗ не распространяются на объекты индивидуального жилищного строительства, созданные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта.
Одновременно отмечаем, что Законом № 267-ФЗ также внесены изменения: в часть 5 статьи 16 Закона № 340-Ф3, которой, в частности, установлено, что правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу Закона № 340-Ф3 начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2021 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства;
в часть 11.1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ в части установления требований к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, если таким объектом является жилой дом или садовый дом, строительство которого не завершено.
Территориальным органам Росреестра необходимо провести анализ уведомлений о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилые и садовые дома по ранее представленным заявлениям на предмет возможности возобновления учетно-регистрационных действий в связи с вступлением в силу Закона № 267-ФЗ. Аналогично следует проанализировать документы, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилые и садовые дома по которым приостановлены по заявлениям в соответствии со статьей 30 Закона № 218-ФЗ.
В случае если причиной для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являлись исключительно законодательные ограничения, которые устранены в связи с вступлением в силу Закона № 267-ФЗ, необходимо уведомить заявителей о возможности представления заявлений о возобновлении учетно-регистрационных действий в связи с внесением изменений в законодательство.
В.В. Абрамченко
А.В. Гаврилова 8 (495) 870-29-21 (доб. 12377) Департамент недвижимости