Замечания к законопроекту «О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве» Саратовской ассоциации производителей сельскохозяйственной продукции "Волжский сад"
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
В статье 2. Организационно-правовая форма некоммерческой корпоративной организации, создаваемой гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства
пукт 1. Некоммерческая корпоративная организация, создаваемая гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства может быть создана исключительно как садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество.
пункт 2. Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости.
Противоречит ГК РФ, исключены кооперативы и некоммерческие партнерства. Виды ТСН не предусмотрены ГК РФ.
В статье 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие понятия:
подпункт 4) дачный дом (дача) – жилой дом, предназначенный для отдыха и долговременного или постоянного проживания, не подлежащий разделу на квартиры;
Градостроительный кодекс РФ позволяет построить без проекта до 3-х этажей. Уже существуют дачные дома на два хозяина, стоящие на границе между участками. Возможно, авторы законопроекта опасаются возведения таунхаусов ? Но для этого можно ввести соответствующие нормы регулирования в Градостроительный кодекс.
подпункт .7) имущество общего пользования – объекты недвижимости, необходимые для достижения целей товарищества;
Авторы необоснованно ограничивают перечень общего имущества лишь объектами недвижимости. В основном имуществом общего пользования такие объекты как : трансформатор, кабельная линия, поливные трубопроводы, мотопомпа. Они не регистрируются в ЕГРП и по сути не являются объектами основательно связанными с землей. Зачастую, даже сторожка товарищества является перемещаемым вагончиком. Таким образом, закон не позволит регулировать существенный объем правоотношений в уже существующих товариществах.
подпункт 9) границы земель товарищества – границы планировочной единицы, в отношении которой был утвержден проект планировки территории, разработанной для данного товарищества;
Ничтожное количество товариществ в настоящий момент отвечает этим условиям, т.е. в отношении которых утвержден проект планировки территории. Введение этой нормы станет непосильным бременем для многих товариществ, поскольку средний размер затрат на территории Саратовской области по изготовлению проекта составляет ориентировочно 200 тыс. руб. В конечном итоге это приведет к брошенным садовым участкам.
Кроме того, понятие планировочной единицы в действующем законодательстве отсутствует. Оно имеется лишь в подзаконных актах и инструкциях. Применительно к данной сфере нуждается в подробной регламентации.
подпункт 11) учредители товарищества – граждане, принявшие решение об учреждении товарищества, а также совершившие действия, необходимые для его создания;
Разновидностью действий являются действия нотариуса при заверении подписей учредителей в заявлении о создании товарищества !
Противоречит ГК РФ и уставу: членами товарищества при его создании могут быть лица, принявшие решение о его создании на учредительном собрании, что отражено в протоколе собрания с подписями участников.
подпукт.12) члены товарищества – граждане, обладающие правом участия в товариществе в соответствии с настоящим Федеральным законом и которым принадлежат садовые, огородные или дачные земельные участки;
Очень расплывчатая, «резиновая», формулировка, которая потребует судебного толкования. Следовало указать : «принятые в члены товарищества в установленном Уставом порядке». Отсутствует конкретизация на каком праве «принадлежат участки»: на праве собственности, пользования, аренды и т.д.
Это может породить злоупотребления и махинации.
В статье 4. Цели создания и деятельности товариществ
подпункт.2. Товарищества могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям.
Противоречит ГК РФ, где есть запрет на коммерческую деятельность для некоммерческих организаций. Товарищество собственников недвижимости -эксплуатационная организация, какая не вправе заниматься коммерческой деятельностью, поскольку объединяет собственников недвижимости с целью содержания объектов недвижимости.
В статье 14. Права и обязанности члена товарищества
1. Член товарищества имеет право:
подпункт.4) требовать, действуя от имени такого товарищества, возмещения причиненных убытков;
????? Это как? Выходит, что авторы законопроекта, помимо исключительных полномочий, имеющихся лишь у председателя правления на действия от имени товарищества, наделяют таковым правом любого члена товарищества? Например: проезжавший автомобиль повредил ограждение товарищества и причинил убытки. Любой член товарищества тут же начинает действовать от имени товарищества: вызывает сотрудников ГИБДД, составляет калькуляцию, требует от владельца средства повышенной опасности возмещения убытков. Это полный абсурд. Очевидно, что проект данной статьи составлен «специалистом», не имеющим юридического образования.
В статье 15. Основания и порядок и принятия в члены товарищества
пункт 1. Принятие в члены товарищества осуществляется на основании заявления правообладателя садового, огородного или дачного земельного участка, образованного в границах земель товарищества, которое подается для рассмотрения общему собранию членов такого товарищества.
Авторы законопроекта необоснованно ограничивают в праве вступить в члены товарищества собственников земельных участков, расположенных возле границ земель товарищества. Такая практика существует в настоящее время и не причиняет никому ущерба при наличии технической возможности объектов инфраструктуры товарищества.
В статье 18. Членские взносы
1. Членские взносы вносятся членами товарищества в порядке, предусмотренном уставом такого товарищества, на расчетный счет такого товарищества.
Авторы законопроекта необоснованно ограничивают расчетные операции по уплате взносов внесением денег на расчетный счет. В настоящее время большинство товариществ осуществляет сбор наличных денежных средств в кассу товарищества с последующим внесением в банк.
пункт 2. Членские взносы могут быть использованы исключительно на расходы, связанные с:
1) созданием и содержанием имущества общего пользования и земельных участков общего пользования товарищества;
2) расчетами с организациями, осуществляющими электро-, тепло- газо-, водоснабжение, водоотведение для нужд членов товариществ на основании договоров, заключенных с этими организациями;
3) осуществлением расчетов с организациями, осуществляющими сбор и вывоз бытовых отходов и мусора на основании договоров, заключенных товариществами с этими организациями;
4) благоустройством земельных участков общего пользования товариществ;
5) охрану земель товариществ и обеспечение их пожарной безопасности;
6) выплатой заработной платы лицам, с которыми такими товариществами заключены трудовые договоры;
7) организацией и проведением общих собраний членов таких товариществ, выполнением решений этих собраний;
8) уплатой налогов и сборов, в том числе государственной пошлины за совершение действий, соответствующих целям деятельности таких товариществ.
Товарищество необоснованно ограничено в перечне оснований для расходов. Например, не предусмотрено расходование членских взносов на оплату услуг адвокатов, нотариусов, поскольку с ними не могут быть заключены трудовые договора.
В статье 20. Размер взносов
пункт 2. Размер взносов должен быть обоснован соответствующими расчетами.
Порядок утверждения взносов, размеры взносов, составление расчетов должно быть основным предметом регулирования данного законопроекта. Львиная доля судебных споров в садоводческих товариществах касается порядка определения размера и уплаты взносов. Авторы законопроекта ни в данной статье, ни в других статьях не указали орган управления товарищества уполномоченный утвердить размер взносов. Не определено, какой орган производит «соответствующие расчеты»? Председатель правления? Правление? Общее собрание? Данные недостатки и отсутствие надлежащей регламентации породят волюнтаризм в данной сфере.
В статье 21. Список членов товарищества
пункт 1. По решению общего собрания товарищества может быть составлен список его членов.
«Может быть составлен». А может быть и не составлен список членов, если собрание товарищества не примет соответствующее решение. Каким же образом можно установить наличие кворума на общем собрании товарищества, если отсутствует список лиц, которые могут принять участие в собрании? Очевидно, что данную норму законопроекта составил «специалист» не обладающий юридическим образованием.
В статье 24. Исключительные полномочия общего собрания товарищества
пункт 6. Внеочередное собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества может проводиться:
1) по требованию правления такого товарищества;
2) по требованию ревизионной комиссии (ревизора);
…3) по требованию более чем одной трети членов товарищества;
Ныне действующее законодательство, а именно п.2 ст.21 ФЗ-66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» позволяет инициировать проведение внеочередного собрания по требованию 1/5 от числа членов товарищества. Налицо ухудшение правового положения миноритариев, в предложенном законопроекте.
пункт 8 . Уведомление о проведении общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества не менее чем за две недели до дня его проведения:
1) направляется по адресам, указанным в пунктах 2 – 4 части 3 статьи 15 настоящего Федерального закона (при наличии электронного адреса уведомление направляется только в виде электронного сообщения);
Категоричность этой нормы неприемлема для большинства садоводов-пенсионеров, не владеющих в достаточной степени Интернетом. Они могут элементарно забыть пароль своего ящика электронной почты и не получить сообщение о собрании .
пункт 10. Общее собрание членов товарищества проводится по месту нахождения земельного участка общего пользования этого товарищества. При этом для всех членов товарищества должен быть обеспечен свободный доступ к месту проведения общего собрания товарищества.
Неприемлемая норма для товариществ с числом членов более 200 человек. Авторы законопроекта отказывают садоводам в возможности цивилизованно в зимнее время собраться в арендуемом помещении вне места нахождения земельного участка, например в помещении арендуемого клуба в городе вместо того, чтобы ехать во чисто поле на электричке, которая не ходит в зимнее время.. Как разместить, например 500-600 человек на собрании? Как организовать регистрацию?
Кроме того, упраздненная норма о собрании уполномоченных, имеющаяся в ныне действующем ФЗ-66, повлечет неспособность крупных товариществ ( 500-600 членов) обеспечить кворум на данном собрании.
пункт 11. Общее собрание товарищества правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем тридцать процентов членов такого товарищества.
Понятное стремление авторов законопроекта устранить проблему неоднократного переноса собраний из-за отсутствия кворума . Но в отсутствие в законе других правовых механизмов, регулирующих контроль 30 %-й явки, данная норма может породить конфликт интересов.
Установление нормы кворума в 30% противоречит Гражданскому Кодексу .
Возможно будет одновременное проведение собраний двух-трех конфликтующих групп (а это не редкость), которые одной третью членов СНТ заявили проведение внеочередного собрания и голосами половины присутствующих проголосовали за противоположное от другой группы рещение. Затем возникнет проблема и при судебном разрешении такого спора.
пункт 13. В случаях, определенных правлением товарищества голосование может быть проведено заочным голоданием ( так в тексте законопроекта, размещенном на портале для всеобщего обсуждения!. Ред.) без проведения общего собрания. Порядок проведения заочного голосования определяется уставом товарищества.
Порядок заочного голосования следовало не отдавать на откуп фантазии составителей устава. Следовало прописать в законе, аналогично тому как это предусмотрено в Жилищном Кодексе РФ. Обновленный ГК РФ, нормами главы 9.1, действующей с 1.09.2013 года., регламентировал не все вопросы . Так в протоколе общего собрания предусмотрено отражение сведений о лицах, проводивших подсчет голосов. Законодатель не устанавливает порядок их избрания, потому целесообразным видится использовать аналогичный порядок при избрании председательствующего и секретаря собрания и прописать это в законе для садоводов, чтобы исключить путаницу в уставах.
В статье 31. Особенности застройки садовых, огородных и дачных земельных участков
пункт 1. Размеры и местоположение зданий и (или) сооружений, возводимых на садовых, огородных или дачных земельных участках, требование к их внешнему виду, а также требования по благоустройству указанных участков могут быть определены в проекте планировки территории, утвержденного в отношении земель товарищества.
пункт 2. Размещение сооружений в огородническом некоммерческом товариществе и образование земельных участков общего пользования в этом товариществе осуществляются в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации. При этом утверждение проекта планировки территории не требуется.
пункт 3. Проект планировки территории и (или) проект межевания территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества до их утверждения должны быть одобрены общим собранием членов такого товарищества.
пункт 4. Уставом товарищества может быть предусмотрен штраф, налагаемый на членов товарищества, за нарушение правил, установленных в соответствии с настоящей статьей.
Действующие ныне товарищества уже застроены без проекта планировки территории и проекта внешнего вида и размера зданий. В законопроекте не установлено, кто будет определять допустимость имеющихся зданий и планировки, последствия несоответствия имеющихся зданий проекту, порядок финансирования проекта и пр.
Возможность наложения штрафа на нарушителей не сопровождается чёткой регламентацией, об органах компетентных составлять протоколы и налагать штрафы, что послужит основанием для произвола.
ГЛАВА VI. ИМУЩЕСТВО ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ
В статье 33. Право собственности имущество общего пользования
пункт 1. Имущество общего пользования принадлежит товариществу, как юридическому лицу, на праве собственности.
Данная норма идет вразрез с ныне действующей нормой ст. 4 ФЗ-66, согласно которой имущество общего пользования, созданное за счет целевых взносов является совместной собственностью граждан.. В отсутствие механизма преобразования собственности граждан в собственность юридического лица, данная норма означает экспроприацию частной собственности граждан.
ГЛАВА VII. ВЕДЕНИЕ САДОВОДСТВА, ОГОРОДНИЧЕСТВА И ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА НА ЗЕМЛЯХ ТОВАРИЩЕСТВА БЕЗ УЧАСТИЯ В НЕМ
В статье 34. Лица, ведущие садоводство, огородничество и дачное хозяйство на землях товарищества без участия в нем
пункт 3. Земельный участок общего пользования может быть использован лицом, указанным в части первой настоящей статьи на условиях сервитута.
Статья 23 Земельного кодекса РФ закрепляет два вида сервитута - публичный и частный.
Сервитут подлежит регистрации в ЕГРП.
Законопроект не указывает, кто должен заплатить за регистрацию сервитута и подготовку документов для регистрации сервитута.
В настоящее время гос.пошлина за регистрацию сервитута для юридических лиц составляет 6 000 рублей. Нетрудно подсчитать, что регистрационные действия по инициативе товариществ, в котором из 200 членов половина, т.е. 100 человек решили вести садоводство самостоятельно, повлечет расходы на регистрацию в размере 600000 рублей, сопоставимые с расходами предусмотренными сметой на все остальные нужды товарищества. А ведь регистрационным действиям должна предшествовать стадия геосъемки, определения поворотных точек на местности, составление межевого дела.
В статье 37. Банкротство садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества
пункт 3. В случае банкротства товарищества имущество и земельный участок общество пользования должны быть переданы в собственность бывших членов товарищества пропорционально площади принадлежащих им садовых, огородных или дачных участков вне зависимости от того, являлись ли данные лица учредителями товарищества и размера их взносов. При этом указанные лица несут субсидиарную ответственность по долгам товарищества в пределах стоимости переданного им имущества.
Действующим ГК РФ субсидиарная ответственность членов ТСН не предусмотрена.
ГЛАВА IX. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
В статье 48. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации
Внести в Градостроительный кодекс Российской Федерации… следующие изменения:
д) пункт 1 части 17 статьи 51 признать утратившим силу;
Цитата: «п. 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)».
Таким образом, авторы законопроекта необоснованно лишили права владельцев гаражей, т.е. категорию граждан, не имеющую к садоводству никакого отношения.
Председатель ассоциации «Волжский сад» В.П. Поляничкин
Юридический консультант - член ассоциации «Волжский сад» Д.Л. Гаазе
P.S. На основании указанных замечаний, можно сделать вывод, что данный законопроект должен быть аннулирован, поскольку он не отвечает интересам и чаяниям абсолютного большинства садоводов и членов их семей, которые в России составляют около 70 млн. человек.
|
