Как узаконить самострой

Способы легализации незаконного строительства

На практике довольно часто можно столкнуться с ситуацией, когда объекты строительства воздвигаются с нарушениями, например: без получения разрешения на строительство либо при наличии разрешения на строительство объекта назначения, которое не совпадает с целевым назначением и видом разрешенного использования земельного участка, где ведутся соответствующие работы, и т.д. Впоследствии, как правило, возникают сложности с оформлением правоустанавливающих документов как на готовые объекты недвижимости, так и на объекты незавершенного по тем или иным причинам строительства.

Так, каким же законным образом можно решить данную проблему?

При рассмотрении указанного вопроса хотелось бы сразу обратить внимание, что не всякий «недострой» может претендовать на позицию объекта недвижимости. Таким, однозначно, не является замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения. Для признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью требуется полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

На наш взгляд, если имеются «недостатки» или несоответствия в документах на строительство объекта, можно предпринять попытки оформления права собственности в двух направлениях: 1) получить необходимые документы в административном порядке; 2) требовать признания права собственности в судебном порядке.

Административная процедура регламентирована Градостроительным кодексом РФ и, как правило, сводится к переоформлению уже имеющихся документов. В частности, если «недострой» или готовый объект строительства возведены на земельном участке, не предназначенном для этих целей, то есть имеющим иной вид разрешенного использования, то владелец земельного участка (застройщик) может подать:

■ заявление об его изменении на другой вид разрешенного использования;

■ либо заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Первый вариант осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом и соблюдая требования технических регламентов (п. 3 ст. 37 ГрК РФ). В основном, в каждом муниципальном образовании разработан свой административный регламент по оказанию данной услуги, который содержит полный перечень требуемых документов и порядок ее оказания. Иногда может устанавливаться плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Например, в г. Москве такая плата предусмотрена в виде разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на дату подачи указанного заявления видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования (п. 1 ст. 22 Федерального закона от 05.04.2013 г. № 43 – ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Вторым вариантом можно воспользоваться, когда установленные в территориальной зоне условно разрешенные виды использования совпадают с назначением «недостроя» или воздвигнутого объекта. Подавать заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка следует в комиссию по землепользованию и застройке того муниципального образования, на территории которого находится земельный участок. Рассмотрение указанного заявления осуществляется с обязательным проведением публичных слушаний. Поэтому лицо, заинтересованное в получении такого разрешения, должно быть готово нести расходы, связанные с их организацией и проведением. Решение о предоставлении либо отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка принимается главой местной администрации на основании результатов таких публичных слушаний и рекомендаций комиссии по землепользованию и застройке (ст. 39 ГрК РФ). В любом случае оно должно быть обоснованным и мотивированным. Отсутствие в решении причин отказа в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка является основанием для признания его недействительным (Постановление ФАС Восточно – Сибирского округа от 16.08.2013 г. № А33 – 14020/2012).

Кроме того, лицо, подающее заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, должно помнить, что при его рассмотрении будут учитываться требования технических регламентов. Установленные в них запреты или ограничения даже при наличии положительных результатов публичных слушаний могут признаваться уважительной причиной отказа в предоставлении соответствующего разрешения либо служить основанием для оспаривания решения главы местной администрации (Постановление Арбитражного суда Восточно – Сибирского округа от 17.03.2016 г. по делу  № А78 – 8867/2015).

После приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка и созданного на нем «будущего» объекта недвижимости перед подачей комплекта документов для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации такого объекта потребуется внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о данном земельном участке (о виде его разрешенного использования).

Что же касается судебного порядка, то чаще всего застройщики пытаются «отбить» свои права на объект строительства путем подачи исков о признании права собственности на них, руководствуясь правилами – исключениями о самовольной постройке.

Так, самовольной постройкой признаются здание, сооружение или другое строение, которые:

           — созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

           — не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка;

           — возведены без получения необходимых разрешений;

           — построены с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме отдельных ситуаций (п.2 ст. 222 ГК РФ). В частности, законодатель и судебная практика сформировали фактически единственный подход, предусматривающий возможность признания права собственности в судебном порядке на самовольную постройку при отсутствии разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию в случае, если одновременно выполнены следующие условия:

           а) объект соответствует строительным нормам и проектной документации;

           б) сохранение объекта не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан;

           в) лицо, которое возвело самовольную постройку, не бездействовало, а предпринимало надлежащие меры по ее легализации, в том числе по получения разрешительной документации;

           г) отказ уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации носит неправомерный характер (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При несоблюдении хотя бы одного из перечисленных пунктов, суды занимают категорическую позицию и отказывают лицу, создавшему самовольную постройку, в признании права собственности (Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2014 г. № 18 — КГ14 – 12).

Стоит отметить, что, несмотря на отсутствие в норме ст. 222 Гражданского кодекса РФ прямого упоминания объекта незавершенного строительства, суды считают возможным признания права собственности в судебном порядке на «недострой» (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.03.2015 г. № Ф10-277/2015).

Довольно часто к нам обращаются с полученном иском о сносе от Администрации города, опровергая доводы истца «дачной амнистией». Каждый раз мы проводим разъяснительные консультации и говорим, что никакой амнистии нет, а есть Федеральный закон №93-ФЗ от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Данный федеральный закон не отменяет императивные правила, установленные нормами Градостроительного Кодекса РФ, по получения разрешительной документации при строительстве всех объектов недвижимости (в том числе и дачных сооружений, за исключением гаража и подсобных помещений).

Важно разделять требования законодательства по получению разрешения на строительства, в отсутствии которого гарантирован снос постройки, и просто упрощенный порядок регистрации права собственности (и есть так называемая «дачная амнистия»), который минимизирует комплект документов для подачи в регистрирующий орган (исключает проектную и разрешительную документацию), однако же не дает права будущему собственнику вовсе не получать разрешение на строительство.

Довольно много случаев, когда по «дачной амнистии» титульные собственники с записью в ЕГРН получали иски от Администрации и были вынуждены сносить свои постройки и исключать сведения из ЕГРН.

Обобщая все вышеперечисленное, можно сказать, что «дефектность» либо отсутствие документации по строительству объекта не является безусловным основанием невозможности оформления права собственности. Однако, приступая к производству строительных работ при таких условиях, застройщики должны понимать, что риски признания возведенного объекта самовольной постройкой достаточно велики, а случаи признания права собственности на такие объекты ограничены. Вместе с тем, не следует пренебрегать кажущимися на первый взгляд формальными административными процедурами при получения разрешительной документации, поскольку в отдельных ситуациях зафиксированный факт обращения в соответствующий орган может благоприятно повлиять на разрешении в дальнейшем вопроса о праве собственности.
Источник

Комментарий Викиора Гутмана: Анализ положений статьи 222 ГК РФ ("Самовольная постройка") и связей с этой статьей выполнен очень хорошо, грамотно и полно. Авторам - респект и спасибо! В порядке N.b. и для сведения добавлю: 1) в правоприменительной практике относительно статьи 222 необходимо учитывать изменения, внесенные в нее ФЗ от 13.07.2015 г. № 258-ФЗ, согласно которым положения этой статьи в части признания права собственности на самовольные строения стали гораздо строже; 2) этим же законом в ФЗ от 30.11.1994 № 52-ФЗ "О введении в действие части 1 ГК РФ" внесена статья 21.1, устанавливающая особенности условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополь; эта новелла как-то увязывается с положениями статьи 222 ГК РФ, однако как - понять сложно; 3) ФЗ от 28.02.2018 г. № 36-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" срок "дачной амнистии" для индивидуальных жилых домов продлен до 1 марта 2020 г.