Что случилось с "Дачной амнистией"?
"Манна небесная" закончилась!

Сворачивание дачной амнистии

Трудно понять политику государства в отношении ИЖС.
Сначала (до 2006г.) с оформлением прав на дома было совсем плохо.
Потом появилась «дачная амнистия», как манна небесная.
Несмотря на то, что дачная амнистия замышлялась для легализации существующих объектов, на которые уже никак нельзя было получить разрешений (ретроспекция слова «амнистия» показательна), государство явно распространило упрощенный порядок и на вновь создаваемые объекты. Подтверждением тому служит существовавшая 10 лет (с 2006 по июль 2016 гг.) практика регистрации прав на ИЖС. Эта практика базировалась на ст.25.3 Закона о регистрации прав на недвижимость, согласно которой для регистрации требовались документ на землю и техпаспорт, причем с получением последнего проблем не возникало.
В 2008 г. для ретивых бюрократов специально написали, чтобы они не требовали разрешения на строительство:
«Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации» (п. 5 ст. 25.3 в редакции ФЗ от 13.05.2008 N 66-ФЗ).
Замечательно написали, очень ясно и определенно.
Первоначальный дедлайн дачной амнистии – 01.01.2010, сдвигался на 01.03.2015, а затем на 01.03.2018. Параллельно с изменением ст.25.3 менялась ч.4 ст.8 Закона о введении в действие ГрК РФ о том, что для технического учета не требуется разрешение на ввод в эксплуатацию.
При последнем переносе те, кто задумывался о стройке, вздохнули с облегчением: вроде бы существующий упрощенный режим продлен на 3 года.
Не тут то было!
Первый звонок прозвучал при изменении ст. 222 ГК РФ, когда ввели дополнительный критерий для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
Пошли слухи, что без разрешения регистрировать не будут, и такая позиция даже появилась на сайте Росреестра в виде интервью кого-то из сотрудников, но регистрировать продолжали по-прежнему.
Изменение подкралось незаметно, в законе, вносящем изменения много куда, начиная с закона о банках (ФЗ от 03.07.2016 № 361-ФЗ). По новому закону для получения технического плана на дом (необходим для регистрации) недостаточно представить декларацию, которую застройщик мог составить сам, а необходимо представить разрешение на строительство. С 04.07.2016 кадастровый орган не выдает технический план на ИЖС без разрешения на строительство.
Изменение радикальное, поэтому какое-то время все были в замешательстве, и потребовались разъяснение. В письме ФГБУ "ФКП Росреестра" от 24.08.2016 № 10-3874/16 в ответ на жалобы граждан на отказ в кадастровом учете разослало разъяснение, что теперь без разрешения на строительство кадастровый учет ИЖС производиться не будет.
09.09.2016 эту позицию подтвердил Минэкономразвития России (письмо № Д23и-4285). Причем МЭРТ пишет, что «на дату вступления в силу (1 сентября 2006 г.) положений Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ … получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию построенного объекта являлось обязательным. Упрощенный порядок оформления прав граждан на созданные ими объекты индивидуального жилищного строительства (так называемая "дачная амнистия") заключается в отсутствии необходимости получать и предоставлять для осуществления государственного учета и государственной регистрации прав разрешение на ввод в эксплуатацию таких объектов». Т.е. все эти 10 лет разрешение на строительство было необходимо получать, а построенное без разрешения признается самовольной постройкой!
Тут удивляют 2 вещи.
1. Если государство считало необходимым получение разрешения на строительство, почему оно поддерживало в гражданах уверенность, что разрешение не является необходимым, прекрасно зная, что по «дачке» регистрируются не только старые, но и новые дома?
Сегодня огромное количество добросовестных граждан могут считать себя самовольщиками, а их дома могут быть снесены местной властью без суда. Как это отразиться на рынке недвижимости, ведь у большинства частников есть свидетельства о собственности, но нет разрешений на строительство?
Могут возразить, что незнание закона не освобождает и т.д. Но странно требовать от простых граждан штудирования и сопоставления норм закона о регистрации, ГрК, закона о введении в действие ГрК и еще бог весть скольких актов. При этом дома регистрировались, подключались к коммуникациям, по ним приходил налог – словом все признаки легального объекта.
2. Почему продлевая упрощенный режим регистрации до марта 2018 г., государство де-факто сократило его до 04.07.2016? Причем Закон вступил в силу с момента опубликования, так что те, кто рассчитывал зарегистрироваться по «амнистии», и начал, но не успел достроиться, остались за бортом.
Я уже не говорю о разнице между регистрацией прав и кадастровым учетом. Регистрация порождает права, и ее предваряет проверка оснований возникновения права. Кадастровый учет – лишь фиксация существующего положения: сколько этажей и квадратных метров. При регистрации ИЖС они как будто поменялись местами: для регистрации прав разрешение не нужно, но провести учет без него нельзя.
Государство словно постеснялось прямо нарушить обещание, сократив срок дачной амнистии, но сделало то же самое через закон о кадастровом учете.
Следующий необъяснимый для меня факт заключается в том, что на земле, предоставленной для ИЖС, строить без разрешения нельзя. А на земле, предоставленной для садоводства, можно! Это прямо предусмотрено п.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ. Здесь тоже есть нюанс. МЭРТ считает, что на дачном участке без разрешения можно строить только жилое строение (без права постоянной регистрации), а для жилого дома (с правом постоянной регистрации) необходимо разрешение (Письмо от 09.09.2016 N Д23и-4285). Верховный суд РФ, рассмотрев дело об оспаривании отказа в регистрации права на жилой дом (не жилое строение!), возведенный на дачном участке, признал отказ незаконным, заключив, что разрешение не требуется, не важно дом это или строение (Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2016 N 77-КГ16-4). Стоит отметить, что все нижестоящие суды отказали гражданину, объяснив это тем, что даже на дачном участке строительство возможно, если соответствует территориальной зоне (виду разрешенного использования). Это соответствие подтверждает местная администрация, выдавая разрешение на строительство.
Получается, что если участок имеет вид разрешенного использования «для ИЖС», то строить без разрешения нельзя, а надо проверить зону и т.д. А если участок когда-то давно (может быть десятки лет назад) был предоставлен для дачи, и сегодня его вид разрешенного использования изменился, то строить жилой дом (читай - ИЖС) можно без разрешений. Чем объясняется эта разница – сложно понять.
Выводы. В государстве отсутствует внятная политика по такому важном для граждан вопросу как индивидуальное жилое строительство. Различия в правовом регулировании труднообъяснимы. Само регулирование меняется противоречиво, неясно и бессистемно. Такие, казалось бы, простые нормы толкуются диаметрально высшим судебным органом и органом, определяющим госполитику в этой сфере. Решение принимаются по принципу «лишь бы успеть в эту сессию», без просчета последствий.
21.10.2016  Дамир Низамов
https://zakon.ru/blog/2016/10/21/svorachivanie_dachnoj_amnistii

Дачная амнистия - пояснения Росреестра

Изменения в "Дачной амнистии"

Изменения в оформлении дачной недвижимости в 2016-2020 годах