Куда "уходят" наши дачи ... по новому закону о садоводстве и огородничестве "Куда уходят дачи"
С принятием закона о садоводстве и огородничестве для владельцев личных земельных участков мало что изменится, полагают эксперты: главные проблемы документ не решит
С 2019 года российские садоводы и огородники станут жить по новым правилам. Что изменится, рассказала «Росбалту» зампредседателя совета межрегиональной общественной организации «Московский союз садоводов» Полина Тришина.
Про товарищества
Вместо девяти форм дачных объединений останутся только две: садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества. Остальные семь преобразуются в СНТ или сменят назначение земли на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Огороднических объединений в стране не много — 3-4%. В основном это именно товарищества. В этом смысле закон ничего не меняет: они как были ОНТ, так ими и останутся. Чаще всего застройка таких земель ограничена. Этим они и отличаются от всех остальных. Огороды — просто клочок земли, где растет картошка и есть тропинки между участками.
Все капитальные постройки на таких участках, скорее всего, — самострой, который придется снести, если того потребует местная администрация. Оставить можно будет только бытовки для хранения инвентаря или урожая.
Для садоводческих некоммерческих товариществ, которых больше 70 тыс., тоже ничего не изменится. Садоводческие некоммерческие партнерства, дачные объединения — партнерства, товарищества, кооперативы — для упрощения преобразуют в СНТ.
Если дачное или садовое товарищество находится в границах деревни, поселка или города, все дома в нем признаны жилыми, можно обратиться к местным чиновникам и изменить статус земли на ИЖС. В таком случае садоводческое некоммерческое товарищество преобразуется в товарищество собственников жилья и живет по нормам Жилищного кодекса.
Такую возможность законодатели прописали в 54 статье. Правда, в детали не углублялись. Например, не ясно, как принимать такое решение: единогласно, большинством голосов или как-то еще. Что делать, если жилые дома есть на всех участках кроме одного, который вообще не застроен.
Тришина полагает, что к 2019 году законодатели пропишут процедуру, выпустят подзаконные акты. Возможно, какие-то разъяснения даст Минэкономразвития.
Но вряд ли норма станет популярной, считает эксперт. «Максимальная ставка земельного налога для садоводов — 0,3% от кадастровой стоимости, для ИЖС — 1,5%. Дачникам это просто невыгодно», — пояснила она.
Не рады будут такой перспективе и местные власти. «Раньше у нас были дачники и садоводы, которым никто ничего не должен: ни школ, ни дорог, ни поликлиник. Когда земли начнут переводить в статус ИЖС, у муниципалитетов появятся новые обязанности, увеличится нагрузка на социально-бытовую инфраструктуру сельского или городского поселения, к которому будут относиться вчерашние дачники. Далеко не у всех поселений есть на это деньги», — заметила собеседница «Росбалта».
Про постройки
Закон разрешает строить жилые дома на садовых участках, так что менять назначение земли для этого не обязательно. Если есть необходимость, в таком доме можно будет прописаться. Правда, напрямую об этом в законе нигде не сказано, заметила Тришина.
«Последние два-три года Росреестр не регистрирует жилые дома на садовых участках, либо всем строениям присваивает статус нежилых. Официальная позиция ведомства: если на садовом участке зарегистрировано жилое строение, вы нецелевым образом используете садовую землю», — рассказала эксперт.
Новый закон, наконец, даст садоводам возможность зарегистрировать уже построенные на участках дома как жилье. Распространяется ли эта норма на СНТ, которые расположены на землях сельхозназначения, пока не ясно.
«В целом, закон разрешает строить дома на садовых участках, кроме тех случаев, когда это запрещено. Чтобы подстраховать себя, лучше обратиться в администрацию поселения и уточнить, есть ли ограничения. Если вы собираетесь строить дом или покупать участок, посмотрите хотя бы публичную кадастровую карту. Там можно найти информация о наличии охранных зон», — заметила собеседница «Росбалта».
Другой вопрос, что никто не обязывает компании отмечать свои газо- и нефтепроводы на картах, оформлять охранные зоны.
«Например, Газпром массово сносит дачные дома, которые стоят в охранной зоне газопровода. Пятьдесят лет о нем никто не вспоминал, люди строились, не зная ни о каких запретах», — проиллюстрировала Тришина.
Про деньги
Взносы станут обязательными не только для членов товарищества, но и для тех, кто в него не входит, но владеет участком в границах СНТ. Если раньше такие садоводы могли не скидываться на шлагбаум или новую дорогу, то теперь будут платить наравне со всеми.
Размер взноса прописан в статье 14. Он может быть больше или меньше — в зависимости от того, насколько часто вы пользуетесь общим имуществом. Определять это законодатели предлагают тремя способами: по величине участка, по площади всей построенной на нем недвижимости или по размеру вашей доли в праве общей долевой собственности.
Такое разделение не обязательно: взносы могут быть как едиными для всех, так и дифференцированными. В каждом товариществе будут решать вопрос по своему. Тришина считает, что садоводам будет сложно договориться между собой, и называет эту норму «бомбой замедленного действия». «Предположим, я купила два участка, на которых у меня стоит один дом. Каким образом размер дома влияет на то, как часто я пользуюсь общей дорогой?» — недоумевает она.
С 2019 года все взносы садоводов должны будут проходить через расчетный счет. Но вряд ли будут, полагает эксперт. Как ни странно, по словам Тришиной, главными противниками оказались не председатели СНТ, а рядовые садоводы, которым проще занести деньги наличными, чем ездить в банк и платить комиссию в 3% от взноса.
Не в пользу расчетных счетов говорит и политика Центробанка. «Если банк остался без лицензии, свои деньги СНТ как юридическое лицо получит в последнюю очередь. Никто не гарантирует, что, когда придет черед, для них что-то останется», — заметила собеседница «Росбалта».
Есть и другие причины. «Организация, которая снимает асфальт в Московской области, официально асфальтовую крошку не продает, и подсыпает ею обочины. При этом, у нас полно СНТ, в которых дороги засыпаны именно крошкой. Очевидно, она была куплена за наличные без оформления. Расчетный счет требует официального договора. Его, как вы понимаете, не будет», — объяснила она.
Про собрания
Закон разрешает проводить очно-заочные собрания. То есть, если на очном собрании вы не набрали кворум, можно доголосовать заочно. Норму ввели специально для больших СНТ. «Представьте себе товарищество, в котором 5 тыс. участков. Для того, чтобы голосование состоялось, нужно собрать 2,5 тысячи человек плюс один. Но где их собрать?» — проиллюстрировала Тришина.
«Полностью заочное голосование мне представляется разумнее, но очно-заочное уже лучше, чем было», — заметила она.
Про власть
В регионах и муниципалитетах могут появиться специальные подразделения по делам дачников, программы поддержки, которые в том числе предполагают инвестиции. Чиновники могут помочь со снабжением теплом, водой, электроэнернией в границах садоводческих и огороднических товариществ. «Могут, но не обязаны», — объяснила Тришина суть статьи 26.
«В редких случаях по заявлению товарищества можно передать на баланс муниципалитетов общее имущество: мосты, высоковольтные линии электропередач, подъездные дороги. То есть, мы живем, вы обслуживаете. Шестой пункт статьи 26 разрешает так сделать, если такое имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности», — объяснила эксперт.
Но вряд ли и эта норма будет широко применяться, потому что чиновникам это не выгодно. Делать это будут в исключительных случаях, полагает Тришина. «Такие примеры есть и сейчас. Дороги подмосковного СНТ, которые товарищество мостило за свой счет, теперь находятся в собственности города Королева. Между садовыми участками ездят фуры, рядом бегают дети. Поставить шлагбаум городские власти не разрешают», — рассказала эксперт.
Закон заработает только в 2019 году. К тому времени депутаты успеют доработать нормы, выпустить подзаконные акты, исправить недочеты. Но, в сущности, для садоводов и огородников мало что изменится, считает Тришина. Главные их проблемы — отношения с соседями, с публичной властью — в законе не решены. Но хуже всего то, что в ближайшее время решаться не будут.
«Президент поручил разобраться с дачами два года назад. Поручение выполнили, и в ближайшие 10-15 лет за садовые участки вряд ли возьмутся», — считает Тришина.
К тому же, новый федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" противоречит Конституции РФ.
